Ein halbes Haus lässt sich verkaufen – nur selten zum halben Preis. Wer seinen Miteigentumsanteil oder Erbteil abgibt, muss wissen, wie Käufer solche Anteile bewerten und welche Alternative fast immer mehr Geld bringt.
Bruchteilsgemeinschaft und Erbengemeinschaft sind nicht dasselbe
In der Bruchteilsgemeinschaft (typisch bei gemeinsam gekauften Häusern, etwa von Paaren) hält jeder einen konkret bezifferten Miteigentumsanteil, zum Beispiel 1/2. Diesen Anteil darf jeder nach § 747 BGB frei und ohne Zustimmung des anderen verkaufen.
In der Erbengemeinschaft gibt es keine Anteile an der Immobilie, sondern nur Anteile am gesamten Nachlass. Verkaufen lässt sich deshalb nur der Erbteil als Ganzes – notariell und mit Vorkaufsrecht der Miterben nach § 2034 BGB (Frist: zwei Monate).
Was ein Anteil realistisch wert ist
Rechnerisch entspricht ein 1/2-Anteil der Hälfte des Verkehrswerts. Am Markt zahlen spezialisierte Anteilskäufer aber deutlich weniger, weil sie weder allein nutzen noch allein verkaufen können und ein langwieriges Auseinandersetzungsverfahren einkalkulieren.
Abschläge von 20 bis 50 Prozent gegenüber dem rechnerischen Anteilswert sind üblich. Der einzige Käufer, der den vollen Anteilswert zahlen kann, ist in der Regel der Mitbesitzer selbst.
Der bessere Weg: gemeinsam verkaufen und teilen
Verkauft die Gemeinschaft die Immobilie geschlossen, zahlt ein normaler Selbstnutzer den vollen Marktpreis; der Erlös wird anschließend nach Quoten geteilt. Für den ausscheidenden Miteigentümer bedeutet das häufig einen fünfstelligen Unterschied gegenüber dem Anteilsverkauf.
Scheitert das an einer Blockade, ist die Aufhebung der Gemeinschaft nach § 749 BGB oder – letztes Mittel – die Teilungsversteigerung möglich. Beides kostet Zeit und Erlös.
Übernahme durch den Mitbesitzer: sauber bewerten
Will die andere Partei übernehmen, braucht es eine neutrale Wertbasis. Wir liefern eine nachvollziehbare Spanne auf Basis realer Kaufpreise – nicht auf Basis von Angebotspreisen aus Portalen, die systematisch zu hoch liegen.
Zur Übernahme gehört immer auch die Finanzierungsseite: Die Bank muss den ausscheidenden Miteigentümer aus der Haftung entlassen, sonst bleibt er trotz Auszahlung im Risiko.
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Hauswert ermittelnHäufige Fragen
Kann ich meinen Anteil am Haus ohne Zustimmung verkaufen?+
In einer Bruchteilsgemeinschaft ja – der Miteigentumsanteil ist frei veräußerlich (§ 747 BGB). In einer Erbengemeinschaft können Sie nur Ihren gesamten Erbteil notariell verkaufen; die Miterben haben dann zwei Monate Vorkaufsrecht.
Wie viel Abschlag muss ich beim Anteilsverkauf einkalkulieren?+
Gegenüber dem rechnerischen Anteil am Verkehrswert sind 20 bis 50 Prozent Abschlag marktüblich, weil der Käufer keine alleinige Nutzung und keinen freien Weiterverkauf hat.
Braucht der Verkauf eines Anteils einen Notar?+
Ja. Sowohl der Verkauf eines Miteigentumsanteils an einem Grundstück als auch der Verkauf eines Erbteils ist notariell zu beurkunden.