Der „Wert" einer Immobilie ist keine feste Zahl – er ist das Ergebnis einer nachvollziehbaren Methode. Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) kennt drei Grundverfahren, und je nach Objektart wiegt ein anderes stärker.
Vergleichswertverfahren – für Wohnungen und Standard-Häuser
Grundidee: Der Wert Ihrer Immobilie ergibt sich aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen ähnlicher Objekte in ähnlicher Lage. Das ist das Verfahren mit der höchsten Marktnähe – vorausgesetzt, es gibt genug echte Vergleichsverkäufe.
Grenzen: In Kleinstlagen (einzelnes Straßenzug in Rellingen, ein bestimmter Winkel in Ellerbek) reichen die Vergleichsdaten oft nicht. Dann muss man die Vergleichsobjekte gewichten oder mit dem Sachwert kombinieren.
Sachwertverfahren – für Einfamilien- und Doppelhäuser
Grundidee: Was würde es kosten, dieses Haus heute neu zu bauen (Herstellungskosten der Gebäude) plus Bodenwert des Grundstücks, abzüglich Alterswertminderung?
Das Sachwertverfahren ist bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern das gerichtsfeste Standardverfahren. Es liefert aber immer nur einen Rechenwert – der marktübliche Preis kann in gefragten Lagen (Winterhude, Norderstedt-Harksheide) deutlich darüber liegen.
Ertragswertverfahren – für vermietete Objekte
Grundidee: Der Wert einer vermieteten Immobilie ergibt sich aus dem, was sie dauerhaft an Miete abwirft – kapitalisiert über die Restnutzungsdauer und den marktüblichen Liegenschaftszins.
Ab 3 Wohneinheiten (Mehrfamilienhaus, kleines Zinshaus) ist das Ertragswertverfahren führend. Wichtig: die Rohmiete allein reicht nicht – es zählt die nachhaltig erzielbare Marktmiete, nicht die möglicherweise mietrechtlich gedeckelte Ist-Miete.
Bodenrichtwert – die Basis für jedes Verfahren
Der Bodenrichtwert wird alle zwei Jahre vom Gutachterausschuss festgesetzt und ist die kostenfrei einsehbare Basis für den Grundstücksanteil des Wertes. In Rellingen bewegen sich Bodenrichtwerte 2025 typischerweise zwischen 550–950 €/m², in Hamburg-Eppendorf 2.500–4.200 €/m².
Achtung: Bodenrichtwerte sind Zonenmittel – die konkrete Ecklage, Erschließung und der Zuschnitt Ihres Grundstücks können 10–25 % Abweichung nach oben oder unten begründen.
Was ein Online-Rechner wirklich leistet
Online-Rechner schätzen eine Preisspanne auf Basis von Postleitzahl, Wohnfläche, Baujahr und Zustand. Sie liegen bei Standardobjekten in Standardlagen erstaunlich gut – bei Individualobjekten (Architektenhaus, Denkmal, Sonderlage) oft weit daneben.
Unsere kostenfreie Ersteinschätzung kombiniert Online-Logik mit persönlicher Prüfung durch einen Menschen, der die Lage kennt. Das ist der einzige Weg, eine belastbare Zahl zu bekommen, ohne gleich ein 400-€-Kurzgutachten zu beauftragen.
Nächster Schritt
Was ist Ihre Immobilie aktuell wert?
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Hauswert ermittelnHäufige Fragen
Welches Bewertungsverfahren ist für mein Haus richtig?+
Selbstgenutztes Einfamilien- oder Doppelhaus: Sachwertverfahren, plausibilisiert mit Vergleichswerten. Eigentumswohnung: Vergleichswertverfahren. Mehrfamilienhaus ab 3 Wohneinheiten: Ertragswertverfahren. In der Praxis kombinieren gute Bewerter immer mindestens zwei Verfahren.
Was kostet eine professionelle Immobilienbewertung?+
Eine Marktwertermittlung durch einen Makler ist im Verkaufsfall kostenfrei. Ein Kurzgutachten kostet 300–800 €, ein vollständiges Verkehrswertgutachten für Gericht / Erbfall / Scheidung 1.500–3.000 € je nach Objektwert.
Wie genau ist eine kostenfreie Online-Bewertung?+
Bei Standardobjekten in Standardlagen liegt die Abweichung erfahrungsgemäß bei ±10 %. Bei Individualobjekten kann sie deutlich höher sein. Deshalb ergänzen wir jede Online-Einschätzung um eine persönliche Prüfung – nur so bekommen Sie eine Zahl, auf die Sie sich beim Verkaufspreis stützen können.